Wenn die Kette des guten Glaubens abreißt beim Liegenschaftskauf

Liegenschaftskauf. Vertrauen in Grundbuch ist geschützt, wenn Zwischenkäufer eingetragen sind.

Liegenschaften werden häufig innerhalb kurzer Zeit mehrfach veräußert, wobei Zwischenkäufer sich zur Vermeidung von Gebühren nicht ins Grundbuch eintragen lassen. Dies ermöglicht die sogenannte Sprungeintragung (§ 22 Grundbuchsgesetz). Eine aktuelle Entscheidung des OGH gebietet dabei jedoch größte Vorsicht (8 Ob 8/21s). Denn nach Ansicht des OGH kann sich nur derjenige auf den Vertrauensschutz des Grundbuchs berufen, der vom Vormann im Grundbuch erworben hat.

A hatte eine Liegenschaft an B verkauft, der wiederum gleich an C verkaufte, ohne sich im Grundbuch eintragen zu lassen. Der Kaufvertrag zwischen A und B wurde als nichtig aufgehoben. A klagte C auf Löschung der grundbücherlichen Eintragung, wobei C einwandte, gutgläubig die Liegenschaft von B erworben zu haben. Es könne keinen Unterschied machen, ob B im Grundbuch eingetragen gewesen wäre oder nicht. Er habe auf die Berechtigung von B vertraut.

Laut OGH schützt das grundbücherliche Vertrauensprinzip aber nur das Vertrauen auf Eintragungen im Grundbuch. Da Vormann B nicht eingetragen war, konnte C nicht auf seine Berechtigung vertrauen. Ob C gutgläubig war oder nicht, müsse daher gar nicht geprüft werden. Damit sei der Löschungsklage stattzugeben und die Liegenschaft auf A zurückzuübertragen. Hätte sich B auch nur für einen Tag ins Grundbuch eintragen lassen, hätte sich C erfolgreich auf den Gutglaubensschutz berufen können. Dies allerdings nur dann, wenn der Kaufvertrag zwischen B und C erst nach der Eintragung von B ins Grundbuch abgeschlossen worden wäre, weil das Vertrauen auf den Grundbuchstand im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegeben sein muss.

Sicherheit kostet Gebühr

Daher sollte in Zukunft jeder, der eine Liegenschaft zum Weiterverkauf erwirbt, überlegen, ob er sich nicht doch ins Grundbuch eintragen lässt und die Eintragungsgebühr in Kauf nimmt, um seine und seines Käufers Rechtsposition zu stärken. Der OGH verwehrt auch dem Zwischenkäufer, der nicht im Grundbuch eingetragen war, bei Anfechtung seines Kaufvertrags mit dem Letztkäufer die Streitanmerkung im Grundbuch; das ist die wichtige Offenlegung des Rechtsstreits, die einen gutgläubigen Erwerb Dritter ausschließt. Dieses Recht stünde nur dem im Grundbuch eingetragenen Vormann zu, nicht aber dem, der ohne Eintragung weiterverkauft habe. Es wird sich weisen, ob diese schwächere Rechtsposition bei einer Sprungeintragung zu einer Änderung der Praxis führt. Definitiv wird jeder Vertragserrichter aber genötigt sein, die Parteien darüber aufzuklären, dass Sprungeintragungen Risiken bergen.

Autoren: Dr. Andreas Doschek & Mag. Adrien Bompard
Erstveröffentlichung im Jahr 2022 in DiePresse