Welches Lüftungsverhalten darf die Vermieterin von der Mieterin erwarten?

Schimmel in der Mietwohnung

In diesem vom OGH zu beurteilenden Fall hatte eine Mieterin seit ihrem Einzug mit Schimmelproblemen zu kämpfen. Die Vermieterin behauptete, dass das unsachgemäße Nutzungsverhalten der Mieterin, insbesondere das unzureichende Lüften, die Ursache für die Schimmelbildung gewesen sei. Die Mieterin hingegen argumentierte, dass bauliche Mängel verantwortlich gewesen seien und sie sich ordnungsgemäß verhalten hätte.
Das Erstgericht und das Berufungsgericht gaben der Vermieterin Recht und erklärten die Kündigung der Wohnung für rechtswirksam. Die Mieterin legte daraufhin Revision ein.

Wie entschied der OGH?

Das Oberste Gerichtshof entschied, dass die Revision zulässig und berechtigt sei. Er hielt fest, dass ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietobjekts dann vorliegt, wenn ein Mieter das Mietobjekt wiederholt und anhaltend vertragswidrig benützt und dadurch wichtige Interessen des Vermieters beeinträchtigt oder die Substanz des Mietobjekts gefährdet.
Im vorliegenden Fall sei zwar das unzureichende Lüften der Mieterin für die Schimmelbildung verantwortlich, da keine Baumängel festgestellt wurden. Das Höchstgericht betonte jedoch, dass bei vermieteten Wohnungen lediglich ein durchschnittliches Lüftungsverhalten erwartet werden könne. Im vorliegenden Fall hätte, um die Feuchtigkeit zu beseitigen, laut den Feststellungen alle drei bis vier Stunden für fünf bis zehn Minuten stoßgelüftet werden müssen, was sechs- bis achtmaliges Lüften pro Tag bedeutet. Ohne entsprechende Vereinbarung müsse ein Mieter jedoch kein spezielles Lüftungsverhalten praktizieren.
Der OGH entschied daher, dass die Mieterin den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs nicht erfüllt hatte.

Quelle: Urteil des OGH zu 4Ob 2/23g