Mietpreis-Explosion? So schützt dich die Wertsicherung des Mietzinses in Österreich!
Was bedeutet Wertsicherung des Mietzinses?
Die Wertsicherung des Mietzinses bedeutet, dass die Miete an die Inflation angepasst wird. Das heißt, wenn die Lebenshaltungskosten steigen, kann auch die Miete erhöht werden. Damit das möglich ist, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsvereinbarung festgelegt sein, sowohl im Vollanwendungsbereich des MRG als auch außerhalb. Ohne Vereinbarung ist keine Anpassung möglich.
Wertsicherung bei Altbauwohnungen (Vollanwendungsbereich des MRG)
Wenn die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, gibt es klare gesetzliche Regeln:
Rechtsgrundlage: Die Anpassung ist in § 16 Abs. 9 MRG geregelt.
Modelle: Es dürfen nur sachlich begründete Indizes zur Wertsicherung verwendet werden, meist der Verbraucherpreisindex (VPI). Der Baukostenindex wäre beispielsweise nicht erlaubt.
Mietzinsobergrenzen:
Die Miete darf durch die Anpassung die gesetzlichen Obergrenzen nicht überschreiten.
Dazu gehören der Kategoriemietzins (§ 15a Abs. 4 MRG), der Richtwertmietzins (§ 16 Abs. 2–4 MRG) und der angemessene Mietzins (§ 16 Abs. 1 MRG).
Ist die Anpassung zu hoch, ist sie unwirksam.
Geltendmachung der Erhöhung:
Die neue Miete gilt erst ab dem folgenden Monatsersten nach der Veröffentlichung des neuen Indexwerts.
Der Vermieter muss dies schriftlich mitteilen, spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zahlungstermin.
Zu früh oder zu spät versendete Briefe haben keine Wirkung.
Eine rückwirkende Erhöhung ist nicht erlaubt. Falls zu viel gezahlt wurde, kann der Mieter das Geld zurückfordern.
Prüfung durch den Mieter: Der Mieter kann die Erhöhung innerhalb von drei Jahren gerichtlich anfechten (§ 16 Abs. 8 MRG).
Wertsicherung bei Neubauten (außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG)
Bei Neubauten, die nicht unter das strenge Mietrechtsgesetz fallen, gibt es mehr Freiheit:
Der Mietzins und seine Anpassung können frei im Vertrag vereinbart werden.
Es gibt keine gesetzlichen Mietzinsobergrenzen, nur allgemeine zivilrechtliche Grenzen wie Wucher oder laesio enormis.
Die Mieterhöhung muss nicht nach bestimmten Formvorschriften erfolgen.
Rückwirkende Erhöhungen sind bis zu drei Jahre möglich.
Besondere Regeln zur Geltendmachung im Vollanwendungsbereich des MRG
Die Mietanpassung hängt davon ab, welcher Mietzins gilt:
Kategoriemietzins: Erhöhung erst, wenn sich der Index um 5 % verändert (§ 16 Abs. 6 MRG).
Richtwertmietzins: Jährliche Anpassung zum 1. April (§ 5 RichtWG).
Angemessener Mietzins: Anpassung nach dem vertraglich festgelegten Schwellenwert möglich (sofern danach indexiert wird)
Die neue Miete gilt erst ab dem nächsten fälligen Zahlungstermin nach Wirksamwerden der Indexveränderung.
Die Anhebung muss schriftlich mitgeteilt werden.
Neue Wertsicherungsregelung ab 2025 für Kategorie-D-Mietzinse
Ab dem 1. April 2025 tritt eine neue Wertsicherungsregelung für Kategorie-D-Mietzinse in Kraft. Die Anpassungen erfolgen gestaffelt und orientieren sich am Verbraucherpreisindex (VPI):
1. April 2025: Erste Anpassung nach dem VPI, jedoch maximal 5 % Erhöhung.
1. April 2026: Anpassung nach dem VPI des Vorjahres, ebenfalls mit einer maximalen Erhöhung von 5 %.
Ab 1. April 2027: Jährliche Anpassung nach dem 3-Jahres-Durchschnitts-VPI. Falls die Inflation über 5 % liegt, wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.
Alle Werte gelten ab dem 1. April eines jeden Jahres und werden von Statistik Austria veröffentlicht.
Fazit zur Wertsicherung von Mieter in Österreich
Die Wertsicherung des Mietzinses sorgt dafür, dass Vermieter den Mietpreis an die Inflation anpassen können. Allerdings gibt es unterschiedliche Regeln für Altbauten und Neubauten. Während es im Vollanwendungsbereich des MRG klare gesetzliche Vorgaben gibt, sind die Regeln bei Neubauten freier.
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