Rechtliche Hürden bei Photovoltaik, Wärmepumpen & Co
In Zeiten von explodierenden Strom und Gaspreisen stellt sich die Frage, wie diesem Problem entgegengewirkt werden kann. Die nachhaltige Umgestaltung bzw Erneuerung des eigenen Wohnungseigentumsobjekts kann zu einer Senkung der Kosten führen. Hierbei können sich jedoch aus dem WEG entfließende rechtliche Hürden ergeben. Welche Maßnahmen mit oder ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer durchgesetzt werden können, ist von entscheidender Bedeutung, um ein friedliches Miteinander gewährleisten zu können.
1. WEG-Novelle 2022
Die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes trat am 1. 1. 2022 in Kraft, wobei einige Neuregelungen erst am 1. 7. 2022 Geltung entfalteten. Grundlegende Veränderungen wurden zum einen dadurch geschaffen, dass für die Umsetzung bestimmter, sogenannter privilegierter Maßnahmen nunmehr keine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer benötigt wird, sofern diese der Maßnahme nicht widersprochen haben, zum anderen wurden die Auskunftspflicht des Verwalters erweitert, die Beschlusserfordernisse in der Eigentümerversammlung erleichtert sowie eine Mindestdotierung für die vom Verwalter einzuhebende Rücklage in Höhe von 90 Cent geschaffen.
Besondere Bedeutung kommt einigen privilegierten Maßnahmen zu, deren Umsetzung, wie oben bereits ausgeführt, erleichtert wurde. Insbesondere gilt dies für die Errichtung von Solaranlagen, genauer gesagt von Photovoltaikanlagen, die gerade derzeit besonders intensiv nachgefragt werden. Dies einerseits, da die Stromerzeugung durch die Kraft der Sonne eine jener Möglichkeiten darstellt, das Problem der Energieversorgung in den Griff zu bekommen, sowie andererseits, da die Strompreise seit dem letzten Quartal 2021 drastisch gestiegen sind und davon ausgegangen wird, dass die Preise weiterhin ansteigen werden. Dies hat zur Folge, dass vor allem das Beheizen der Wohnung auf herkömmlichem Weg in Zukunft mit erheblichen finanziellen Schwierigkeiten verbunden sein wird.
Wie die Montage einer Photovoltaikanlage rechtlich umgesetzt, aber auch sonst das eigene Wohnungseigentumsobjekt nachhaltiger umgestaltet werden kann, um Energie und vorrangig Heizkosten zu reduzieren, soll in der Folge näher dargestellt werden.
2. Montage einer Photovoltaikanlage
§ 16 Abs 2 WEG regelt grundsätzlich das Recht eines Wohnungseigentümers, Änderungen an seinem Objekt auf seine Kosten durchführen zu können. Sofern jedoch schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt sein könnten, bedarf es für die geplante Änderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Dies bedeutet daher, dass bereits die Möglichkeit einer Beeinträchtigung von Interessen übriger Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, die Zustimmung zur geplanten Änderung einzuholen.
Das Gesetz sieht sodann eine Reihe von privilegierten Maßnahmen vor, bei deren Durchführung die Zustimmung nicht verweigert werden darf bzw eine nicht erteilte Zustimmung gerichtlich ersetzt werden kann. Das hat jedoch zur Folge, dass der die Änderung anstrebende Wohnungseigentümer jedenfalls eine Zustimmung erhalten muss, auf die eine oder andere Weise.
Der neu eingeführte Abs 5 des § 16 WEG sieht nun für bestimmte Änderungen Erleichterungen vor. Sofern eine der dort zitierten Maßnahmen umgesetzt werden soll, also zB die Montage einer Solaranlage (Photovoltaikanlage), gilt die Zustimmung zur Umsetzung als erteilt, wenn die anderen Wohnungseigentümer von der geplanten Änderung ordnungsgemäß verständigt wurden und der Änderung nicht binnen zwei Monaten widersprochen haben. Man spricht hier auch von der sogenannten „Zustimmungsfiktion“. Dies hat zur Folge, dass Schweigen als Zustimmung gewertet wird, was im Bereich des Zivilrechts bemerkenswert ist, da Schweigen nach den Bestimmungen des ABGB grundsätzlich kein Erklärungswert beigemessen wird. Zu beachten ist jedoch, dass auf die Folgen der Nichterhebung eines Widerspruchs, nämlich der Wertung dieses Verhaltens als Zustimmung, hingewiesen werden muss. Der letzte Satz des § 16 Abs 5 WEG sieht jedoch vor, dass ein Wohnungseigentümer eine geplante Änderung trotz Unterlassung eines Widerspruchs dann nicht dulden muss, wenn die Änderung eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums oder Zubehörobjekts darstellt. In diesem Fall wäre somit der die Änderung durchführende Wohnungseigentümer einer Besitzstörungs- bzw Unterlassungsklage ausgesetzt.
Sofern sich ein Wohnungseigentümer jedoch gegen die geplante Änderung iSd § 16 Abs 5 WEG aussprechen sollte, hat dies schriftlich oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form dem die Änderung anstrebenden Wohnungseigentümer zuzugehen.
Sofern widersprochen wird, kann der die Änderung anstrebende Wohnungseigentümer die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen, wobei der Antrag gegen jene Wohnungseigentümer zu richten ist, die der Änderung nicht zugestimmt haben.
Photovoltaikanlagen werden in der Regel am Dach angebracht. Die Nutzung für nur ein Objekt wird somit nur dann von Interesse sein, wenn es sich bei dem Wohnungseigentumsobjekt um ein Reihenhaus handelt. Die Anbringung einer Photovoltaikanlage am Dach eines mehrgeschossigen Mehrparteienhauses, um in der Folge sämtliche Wohnungseigentumsobjekte mit Energie zu versorgen, ist nur dann möglich, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer hierüber einen Beschluss fasst. Die Umstellung der Beheizung des Hauses stellt nämlich eine Verwaltungsmaßnahme dar.[1] Genauer gesagt handelt es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung, da die Umstellung auf ein nachhaltiges Heizsystem eine nützliche Verbesserung darstellt. In diesem Bereich kann der Verwalter nicht aus Eigenem tätig werden, sondern nur auf Grundlage eines (rechtskräftigen) Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Jede im Bereich der außerordentlichen Verwaltung nicht durch einen Eigentümerbeschluss gedeckte Maßnahme wäre pflichtwidrig.[2] Jedoch hat die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts die Beschlussfassung erleichtert. So kommt ein Mehrheitsbeschluss bereits dann zustande, wenn der Beschluss die Unterstützung einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) erhält und diese Mehrheit darüber hinaus mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentiert.
3. Andere Möglichkeiten der Energieversorgung des Wohnungseigentumsobjekts
Neben der Montage einer Photovoltaikanlage bestehen auch andere Möglichkeiten, sein Wohnungseigentumsobjekt nachhaltig umzugestalten und auf ein alternatives Heizsystem umzustellen.
Die Beheizung mittels Wärmepumpe erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Nicht nur, weil sie eine nachhaltige Alternative zu umweltschädlichen fossilen Brennstoffen darstellt, sondern auch, weil Solarmodule an eine Wärmepumpe angeschlossen werden können. Die Koppelung einer Wärmepumpe mit Photovoltaik stellt demnach eine der effizientesten Möglichkeiten dar, nachhaltig Energie zu gewinnen. Eine Wärmepumpe erzeugt aus gespeicherter Sonnenenergie wertvolle Wärmeenergie, die zur Erzeugung von Warmwasser oder Heizenergie genutzt wird. Es gibt Luft/WasserWärmepumpen, Sole/WasserWärmepumpen und Wasser/WasserWärmepumpen, die im Haus oder im angrenzenden Garten angebracht werden. Die Umstellung auf die Beheizung mittels Wärmepumpe stellt daher, sofern sie im Garten installiert wird, eine bauliche Veränderung dar, welche gemäß § 16 Abs 2 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf, da das äußere Erscheinungsbild eine Veränderung erfährt, wodurch schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer gefährdet sein könnten. Anders läge der Fall, würde man die Wärmepumpe im Inneren eines (Reihen)Hauses installieren und bis zum Zeitpunkt der Installation keine gemeinsame Energieversorgung sämtlicher Wohnungseigentumsobjekte vorliegen. Hier wäre der Umstieg auf Beheizung mittels Wärmepumpe wohl genehmigungsfrei möglich.
Der Umstieg auf eine Fußbodenheizung anstelle von an der Wand montierten Radiatoren stellt eine weitere alternative und sparsamere Methode der Beheizung des Wohnungseigentumsobjekts dar. Festgehalten werden muss jedoch, dass es sich bei der Installation einer Fußbodenheizung anstelle von Radiatoren um keine privilegierte Maßnahme iSd WEG handelt.[3] Insbesondere gibt es bei dieser Maßnahme keine Zustimmungsfiktion, wie oben dargestellt.
Jedenfalls führt die Installation einer Fußbodenheizung zur Verwendung allgemeiner Teile im Haus und zwar durch die gebotene Anbringung eines Heizestrichs und Verlegung der dazu erforderlichen Leitungen. Für eine solche Maßnahme ist daher jedenfalls die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einzuholen.[4] Dies betrifft klarerweise nur Wohnungseigentumsobjekte in einem mehrgeschossigen Mehrparteienhaus.
Anders wäre die Sachlage, wenn es sich bei dem Wohnungseigentumsobjekt um ein Reihenhaus handelt. Da diese Maßnahme weder zu einer Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer noch des äußeren Erscheinungsbildes führen würde – die Arbeiten werden in diesem Fall lediglich im Inneren durchgeführt –, wäre hier wohl keine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer notwendig.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen Ofen an einen in der Wohnung befindlichen Kamin anzuschließen. Gerade in Zinshäusern, an denen Wohnungseigentum begründet wurde, findet man oft noch solche Kamine. Hier liegt der große Vorteil darin, dass es sich um eine genehmigungsfreie Änderung handelt und somit keine Zustimmung der sonstigen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss.[5] Denn diese Maßnahme ist derart unwesentlich, dass sie ohne Weiteres vorgenommen werden kann.[6]
Vielfach führt auch die Erneuerung der Fenster und Türen im Wohnungseigentumsobjekt zur Reduzierung der Energiekosten:
3.1. Fenster
Die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen anderer Miteigentümer besteht dann, wenn Fenster geändert werden sollen, weil Fenster ein wesentliches Gestaltungselement der Fassade eines Hauses sind und ihre Änderung daher immer auch die äußere Erscheinung beeinträchtigen kann; außerdem gehören Fenster als Teil der Fassade zu den allgemeinen Teilen (der „Außenhaut“) eines Hauses, weshalb ein nach § 13 Abs 2 Z 2 WEG zu beurteilendes Problem der Zulässigkeit einer Änderung nur durch die Zustimmung aller Miteigentümer oder Anrufung des Außerstreitrichters gelöst werden kann.[7] Der Austausch eines Fensters aufgrund des Wunsches nach erhöhtem Wärmeschutz bedarf daher jedenfalls der Zustimmung aller Miteigentümer oder des Außerstreitrichters.
Die Reparatur von Außenfenstern wegen mangelnder Dichtheit fällt hingegen in den Bereich der ordentlichen Verwaltung,[8] wodurch für die Reparatur die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer bzw des bestellten Verwalters erforderlich ist. Dies gilt auch dann, wenn es sich um die Innenseite eines zweiflügeligen Fensters, also eines sogenannten Verbundfensters, handelt. Denn nach Ansicht des OGH sind solche Verbundfenster als Gesamtheit unteilbar, wodurch auch hier die Erhaltung sowohl des Außen als auch des Innenfensters der Eigentümergemeinschaft zufällt.[9] Im Bereich der ordentlichen Verwaltung gilt, dass der einzelne Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen kann. Voraussetzung ist lediglich die Untätigkeit der Mehrheit (oder des Verwalters), worunter nicht nur die Unterlassung einer Beschlussfassung, sondern auch die mehrheitliche Ablehnung einer Erhaltungsarbeit zu verstehen ist. Das Gericht hat dann die Durchführung der Arbeiten in einer angemessenen Frist aufzutragen; die Angemessenheit hängt dabei von der Natur der beabsichtigten Maßnahme, der Dringlichkeit der Erhaltungsarbeit und dem damit zusammenhängenden Kostenaufwand ab. Das Gericht hat bei seiner Entscheidung aber auch ganz allgemein auf die Dringlichkeit und auf wirtschaftliche Aspekte wie die Finanzierbarkeit Bedacht zu nehmen. Fällt die Abwägung des Gerichts für den Antragsteller negativ aus, so hat es bei der Zuständigkeit der Mehrheit für die Veranlassung von Erhaltungsarbeiten zu bleiben.[10]
3.2. Türen
Der OGH zählt, wie oben bereits angedeutet, all jenes zu den allgemeinen Teilen des Hauses, was sich außerhalb des Wohnungseigentumsobjekts befindet. Da er mit dieser Feststellung Außenfenster als zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehörend qualifiziert, hat dies ebenso für die Wohnungseingangstür zu gelten, welche die Wohnung vom Gang des Stiegenhauses abgrenzt. Für deren Austausch wegen mangelnder Dichtheit ist somit ebenfalls die Zustimmung aller Miteigentümer oder des Außerstreitrichters notwendig. Hinsichtlich der Reparatur gilt das oben für die Fenster bereits Ausgeführte.
Im Inneren des Wohnungseigentumsobjekts sieht es da schon anders aus, denn Innentüren stellen keine allgemeinen Teile des Hauses dar. Sofern daher im Inneren Türen getauscht werden, handelt es sich jedenfalls um geringfügige Änderungen, die keiner Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedürfen. Die Veränderung oder Entfernung einer nichttragenden Innenwand, die keine gemeinschaftlich genutzten Versorgungsleitungen enthält, steht im Belieben des Wohnungseigentümers und ist nicht nach § 13 Abs 2 WEG genehmigungsbedürftig.[11] Wenn bereits hierfür keine Genehmigung erforderlich ist, ist klar, dass für den Tausch von Innentüren ebenfalls keine Zustimmung erforderlich ist.
Auch wenn die Veränderung oder Entfernung einer nichttragenden Innenwand keine genehmigungsbedürftige Maßnahme darstellt, ist aus energetischen Gründen jedoch davon abzuraten, Wohnungseigentumsobjekte „loftartig“ umzugestalten. Dies deshalb, weil Innenwände wertvolle Speicher für Wärme darstellen, sodass insgesamt weniger Heizleistung von Nöten ist, wenn die Wände in der Wohnung verbleiben.
3.3. Wärmedämmung der Wände
Ein durch unzureichende Dämmung der Außenwände des Wohnungseigentumsobjekts herbeigeführter schlechter energetischer Zustand bringt ebenfalls einen höheren Energieverbrauch mit sich.
Der OGH qualifiziert Trennwände zwischen Wohnungseigentumsobjekten als allgemeine Teile der Liegenschaft.[12] Demzufolge stellt eine Wärmedämmung der Außenwände eine unprivilegierte Maßnahme des § 16 WEG dar, welche gemäß Abs 2 der Zustimmung sämtlicher anderer Wohnungseigentümer des Hauses bedarf, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist. Auch hier kann die Zustimmung jedoch gemäß § 28 Abs 1 Z 1 WEG gerichtlich ersetzt werden.
Auf den Punkt gebracht
Ob Photovoltaik, Wärmepumpe oder Fußbodenheizung: Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, sein Wohnungseigentumsobjekt nachhaltig und energiesparend umzugestalten. Manchmal reicht hierfür auch bereits die Ausbesserung bzw der Tausch von Fenstern und Türen. Soweit man die Erfordernisse des WEG nicht außer Acht lässt und die anderen Wohnungseigentümer, sofern gesetzlich erforderlich, in die Umgestaltung miteinbezieht, steht der Umrüstung des eigenen Wohnungseigentumsobjekts nichts im Wege.
Bompard, A. (2022): Die nachhaltige Umgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts, in: immo aktuell, 4. Jahrgang, Nr. 5, S.254-257.
[1]OGH 13. 7. 2007, 5 Ob 133/07f; RISJustiz RS0122302. [2]OGH 7. 7. 2009, 5 Ob 127/09a. [3]OV, Installation einer Fußbodenheizung anstelle von Radiatoren ist keine privilegierte Maßnahme iSd WEG, wobl 2018/118, 366. [4]OGH 4. 4. 2017, 5 Ob 13/17y. [5]RISJustiz RS0017758; RS0017791 [T9] = RS0017890 [T2]. [6]Vgl zum „genehmigungsfreien“ Bereich OGH 21. 4. 1998, 5 Ob 90/98s, wobl 1999, 62/37 (Call); 12. 3. 2002, 5Ob50/02t. [7]RISJustiz RS0083334. [8]OGH 12. 3. 2002, 5 Ob 301/01b. [9]OGH 31. 8. 2010, 5 Ob 123/10i. [10]RISJustiz RS0116139. [11]RISJustiz RS0109843. [11]RISJustiz RS0110785.
