Wer in Frankreich an der Côte d’Azur oder in der Normandie eine Immobilie erwerben möchte, sieht sich verschiedenen Problemstellungen gegenüber. Abgesehen von ohnehin bestehenden sprachlichen Barrieren gibt es rechtlich bedeutsame Unterschiede im Vergleich zum Erwerb von Immobilien in Österreich. Dieser Beitrag soll eine Hilfestellung bieten, worauf es beim französischen Immobilienerwerb ankommt und welche Überlegungen angestellt werden sollten.

1. Grundzüge des französischen Immobilienrechts

Eine Situation, die einem bekannt vorkommt: Man unternimmt eine Reise an die Côte d’Azur, genießt den Strand und das Meer und spielt zunehmend mit dem Gedanken, sich einen Ferienwohnsitz zuzulegen, um diese Annehmlichkeiten öfter als einige Wochen im Jahr genießen zu können. Aber unter welchen Voraussetzungen kann in Frankreich eine Immobilie erworben werden?

Auch wenn die europäischen Rechtsordnungen zunehmende Rechtsangleichung erfahren, so hat doch jedes Land seine (rechtlichen) Eigenheiten, und deswegen unterscheidet sich das französische eben auch vom österreichischen Recht.

Zunächst einmal muss festgehalten werden, dass der französische Immobilienerwerb keine besonderen Vorschriften kennt. Den österreichischen Bestimmungen gleichend kann der Kauf einer Immobilie daher auch mündlich erfolgen. Doch an dieser Stelle kommt es bereits zum ersten großen Unterschied zwischen der französischen und der österreichischen Rechtsordnung. In Frankreich geht das Eigentum an einer Immobilie bereits mit der Unterschrift des sogenannten „acte authentique de vente“, also des Kaufvertrags über, während in Österreich Eigentum erst nach Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch übergeht. Die Eintragung im Grundbuch stellt in Frankreich demgegenüber eine reine Formalität dar.

Beachtenswerterweise beträgt die Verjährungsfrist, um die Nichtigkeit eines Vertrags geltend zu machen, im Gegensatz zu den österreichischen Bestimmungen lediglich fünf Jahre, unabhängig von der Art der geltend gemachten Nichtigkeit. Daraus lässt sich bereits schließen, dass der Immobilienerwerb in Frankreich besonders gut überlegt sein sollte, da er nach spätestens fünf Jahren irreversibel ist.

2. Suche nach der passenden Immobilie

Am Anfang eines jeden Immobilienerwerbs steht die Suche nach dem passenden Objekt. Mangels Kenntnis der Gegend und der potenziell zur Verfügung stehenden Objekte führt der erste Weg meist zu einem Maklerbüro. In Frankreich wird der Beruf des Immobilienmaklers durch das Hoguet-Gesetz vom 2. 1. 1972 geregelt. Ein französischer Immobilienmakler muss im Besitz einer sogenannten „carte professionelle“ und im Handels- und Gesellschaftsregister eingetragen sein. Die Höhe der Provision beträgt in der Regel zwischen 3 % und 8 %, wobei auch die Vereinbarung einer höheren Provision rechtlich zulässig ist.

Einen französischen Makler trifft gegenüber seinen Klienten eine Beratungs- und Unterstützungspflicht. Er hat diese über die finanziellen und steuerlichen Konsequenzen sowie über Risiken aufzuklären, die beim Immobilienkauf auftreten können.

Abgesehen von der klassischen Variante der Beauftragung eines Maklers kann jedoch auch der Weg zu einem Notar eingeschlagen werden. In Frankreich bieten die meisten Notariatskanzleien nämlich auch die Vermittlung zwischen Käufern und Verkäufern an.

3. Vorvertrag (l’avantcontrat)

Dem Verkauf einer Immobilie geht in Frankreich beinahe immer ein „Vorvertrag“ voraus, in dem sich der Verkäufer und der Käufer über die Hauptmodalitäten der Transaktion (verkaufte Immobilie, Preis, Höhe des Darlehens etc) einigen und sich gleichzeitig Zeit lassen, um die Realisierung der Transaktion zu ermöglichen (Finanzierungssuche, Einholung der notwendigen Baugenehmigungen etc). Vorverträge sind daher meist aufschiebend bedingt. Hierbei muss beachten werden, dass die Bedingungen des Verkaufs bereits im Vorvertrag festgelegt werden und jede Änderung eine neue vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien erfordert.

Es gibt verschiedene Arten von Vorverträgen: das einseitige Verkaufsversprechen, das synallagmatische Verkaufsversprechen bzw den Verkaufskompromiss sowie das Kaufanbot. Hier wird bereits ersichtlich, dass es Vorverträge gibt, die entweder den Verkäufer, den Käufer oder beide Parteien binden sollen.

Im Falle der Unterzeichnung eines Vorvertrags wird dem Käufer, sofern es sich bei diesem um einen Konsumenten handelt, ein zehntägiges Rücktrittsrecht eingeräumt. Übt der Käufer sein Rücktrittsrecht ordnungsgemäß aus, können sich für ihn hieraus keine widrigen Folgen ergeben.

Das einseitige Verkaufsversprechen („la promesse unilatérale de vente“)[1] ist ein Vertrag zur Vorbereitung des Kaufvertrags, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, eine Immobilie an den Käufer zu verkaufen, der innerhalb einer bestimmten Frist, die als Optionsfrist bezeichnet wird, eine Kaufoption hat, sofern sämtliche vereinbarten aufschiebenden Bedingungen fristgerecht eingetreten sind. Als Gegenleistung für das Optionsrecht hat der Käufer meist eine Anzahlung in Höhe von bis zu 10 % des Kaufpreises zu leisten.

Weigert sich der Verkäufer in der Folge, die Immobilie zu verkaufen, kann der Käufer den Kauf exekutiv durchsetzen. Übt der Käufer jedoch seine Kaufoption nicht aus, so verbleibt die geleistete Anzahlung dem Verkäufer. Dieser hat die Anzahlung nur dann herauszugeben, wenn die unterbliebene Ausübung der Kaufoption auf die Nichterfüllung aufschiebender Bedingungen zurückzuführen ist. In der Praxis trifft man auf diese Art des Vorvertrags vorrangig in Paris.

Beim synallagmatischen Verkaufsversprechen bzw Verkaufskompromiss („la promesse synallagmatique de vente ou compromis“)[2] handelt es sich um einen Vertrag zur Vorbereitung eines Verkaufs, in dem der Eigentümer und der Kaufinteressent einander versprechen, eine Immobilie gegen einen bestimmten Preis zu verkaufen bzw zu erwerben – auch hier vorbehaltlich der Erfüllung aufschiebender Bedingungen. Treten die Bedingungen ein, kommt der Verkauf zustande. Auch bei dieser Variante hat der Käufer üblicherweise eine Anzahlung bis zu 10 % des Kaufpreises zu erlegen, die er nicht zurückerhält, sofern der Kaufvertrag nach Verstreichen des zehntägigen Rücktrittsrechts aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht realisiert werden kann. Dies deshalb, da sich im Vorvertrag häufig eine Strafklausel („clause pénale“) wiederfindet, die dies vorsieht. Darüber hinaus kann der Käufer auf den Abschluss des Kaufvertrags geklagt werden, wobei in diesem Fall die geleistete Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet wird. Die Anzahlung ist vom Verkäufer jedoch zu refundieren, sofern aufschiebende Bedingungen nicht eingetreten sind und somit berechtigterweise vom Kauf Abstand genommen wurde.

Ist die Nichtrealisierung der Transaktion der Verkäufersphäre zuzurechnen, so hat der Verkäufer dem Käufer das Doppelte der erhobenen Anzahlung zu refundieren. Selbstverständlich kann auch der Verkäufer auf die Erfüllung des Vertrags geklagt werden. Diese Form des Vorvertrags ist in der Provinz und vor allem in Südfrankreich anzutreffen.

Das Kaufanbot („l’offre d’achat“)[3] verpflichtet den Käufer, die Immobilie vom Eigentümer zu einem bestimmten Preis zu kaufen, wenn dieser erklärt, dass er die Immobilie verkaufen will. Wird es vom Verkäufer angenommen, kommt der Verkauf endgültig zustande. Auch hier steht dem Käufer jedoch ab Unterfertigung des auf das Kaufanbot folgenden Vorvertrags ein zehntägiges Rücktrittsrecht zu.

Festgehalten werden muss jedoch, dass die Unterzeichnung eines Vorvertrags gesetzlich nicht zwingend ist. Es ist somit theoretisch möglich, den Kaufvertrag sofort ohne Vorvertrag zu unterzeichnen, auch wenn dies in der Praxis sehr selten vorkommt.

Schlussendlich sieht das Gesetz für Vorverträge keine besonderen Formvorschriften vor: Sie können, müssen aber nicht beglaubigt unterfertigt werden. Es ist daher ebenso möglich, dass ein Vorvertrag von den Parteien selbst oder einem Maklerbüro/Notar aufgesetzt wird.

4. Unterzeichnung des Kaufvertrags

Anders als in Österreich erfolgt in Frankreich die Errichtung des Kaufvertrags nahezu ausschließlich durch Notare. In der Regel wird der Kaufvertrag („l’acte authentique“) vom Notar des Käufers aufgesetzt. Im Gegensatz zum Vorvertrag muss der Kaufvertrag immer notariell beglaubigt werden. Es ist nicht unüblich, dass sowohl Käufer als auch verkäuferseitig ein Notar beauftragt und der Transaktion hinzugezogen wird. Hier gilt es dann zu klären, wer die Beurkundung des Kaufvertrags durchführt.

Im Fall der beiderseitigen Beauftragung eines Notars fallen jedoch keine doppelten Notarkosten an. Die Gebühren der Notare werden einfach zwischen den Notaren aufgeteilt, die an der Immobilientransaktion beteiligt sind.

Zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und des endgültigen Kaufvertrags vergehen in der Regel etwa drei Monate. Diese Zeit wird für die Erfüllung der Formalitäten und der aufschiebenden Bedingungen benötigt.

Am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags erhält der Erwerber bereits die Schlüssel der Immobilie.

Jede bebaute oder unbebaute Immobilie unterliegt einer jährlichen Grundsteuer, die vom Eigentümer der Immobilie zu entrichten ist. Die Steuerpflicht trifft jenen, der am 1. 1. eines jeden Jahres Eigentümer der Immobilie ist. In Kaufverträgen findet sich somit häufig die Klausel, dass derjenige, der die Immobilie zB am 1. 7. eines Jahres erwirbt, dem Verkäufer die Grundsteuer für den Rest des Jahres refundieren muss.

Gleiches gilt für die in Frankreich existierende Wohnsteuer. Auch sie ist von dem zu entrichten, der am 1. 1. eines Jahres Eigentümer der Immobilie ist. Die Wohnsteuer entfällt jedoch dann, wenn die Immobilie am 1. 1. eines Jahres unmöbliert ist. Erwirbt man daher eine Immobilie am Ende eines Jahres, kann es sinnvoll sein, mit der Möblierung zuzuwarten, um sich die am 1. 1. anfallende Wohnsteuer zu sparen.

Die gesamten Kaufnebenkosten betragen in der Regel 7% bis 8% vom Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten umfassen das Honorar des Notars („émoluments du notaire“) in Höhe von meist 1 % des Kaufpreises. Weiters umfassen sie die sogenannte Katastersteuer („taxe de publicité foncierè“), also die Grundbuchseintragungsgebühr, in Höhe von 5,8 % und die Rechtsschutzpublikationsabgabe in Höhe von 0,1 % des Kaufpreises. Auf die Kaufnebenkosten fällt sodann die Umsatzsteuer („TVA“) in Höhe von 20 % an.

Sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten müssen vom Erwerber der Immobilie am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags bereits auf dem Treuhandkonto des Notars eingegangen sein; andernfalls ist eine Beurkundung nicht möglich.

5. Übertragung einer Immobilie auf die Erben: Erbschaft und Schenkung

Die französischen Regeln zur Bestimmung des anwendbaren Rechts wurden durch das Inkrafttreten der EU-Erbrechtsverordnung vom 4. 7. 2012[4] am 17. 8. 2015 grundlegend verändert.

Art 21 Erbrechtsverordnung legt fest, dass das auf den gesamten Nachlass anwendbare Recht grundsätzlich das Recht jenes Staates ist, in dem der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Eine Person kann in gewissem Umfang jedoch das auf ihren Nachlass anwendbare Recht wählen. Gemäß Art 22 Erbrechtsverordnung kann das Recht des Staates gewählt werden, dessen Staatsangehörigkeit zum Zeitpunkt des Todes besessen wird. Besitzt eine Person mehrere Staatsangehörigkeiten, so kann sie das Recht eines der Staaten wählen, denen sie zum Zeitpunkt der Rechtswahl oder im Zeitpunkt ihres Todes angehört. Gemäß Art 20 Erbrechtsverordnung gilt das gewählte Recht auch dann, wenn es nicht das Recht eines Mitgliedstaates ist.

Beim Erbfall eines Österreichers, der seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Frankreich hat, kommt somit prinzipiell französisches (Erb)Recht zur Anwendung, es sei denn, im Testament wurde für die Anwendung des österreichischen Rechts optiert.

Beachtet werden muss jedoch, dass die Möglichkeit, das auf seinen Nachlass anwendbare Recht zu bestimmen, nur hinsichtlich des anwendbaren Erbrechts gilt. Im obigen Fall steht es einem Österreicher daher frei zu entscheiden, ob auf seinen Erbfall österreichisches (Erb)Recht Anwendung findet. Er unterliegt jedoch weiterhin der französischen Erbschaftssteuer.

Für den Fall, dass ein Österreicher zwar nicht seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Frankreich hat, jedoch in Frankreich Immobilienvermögen besitzt, unterliegt dieses im Erbfall ebenfalls der französischen Erbschaftssteuer. Nicht nur existieren bei Erbschaften in Frankreich niedrige Freibeträge, sondern ist die Erbschaftssteuer überaus hoch und beträgt im schlimmsten Fall 60 % des geerbten Vermögens. Deshalb ist es wichtig, genauestens zu überlegen, in welcher Form Immobilien erworben und gehalten werden.

Eine beliebte und gängige Möglichkeit, in Frankreich Immobilien zu erwerben, erfolgt durch die Gründung einer sogenannten SCI („societé civil immobilière“), also einer Immobiliengesellschaft. Dieser müssen zumindest zwei Gesellschafter angehören, die uneingeschränkt und persönlich mit ihrem Privatvermögen haften. Weiters bedarf die Gründung einer SCI keines bestimmten Stammkapitals. Die Einkünfte der SCI unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer, wobei zur Körperschaftsteuer optiert werden kann.

Eine SCI ermöglicht es mehreren Personen, an einer Immobilie beteiligt zu sein und durch gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen Entscheidungen mehrheitlich zu treffen.

Oftmals wird der Immobilienerwerb mittels einer SCI auch damit begründet, dass es erhebliche erbrechtliche (steuerliche) Vorteile gäbe. Tatsächlich sind die Vorteile jedoch überschaubar. Eine Umgehung der Erbschaftssteuer ist durch die Zwischenschaltung einer SCI an sich nicht möglich. Statt dass die Immobilie im steuerpflichtigen Vermögen der verstorbenen Person aufscheint, umfasst das steuerpflichtige Vermögen die Anteile an der SCI. Manchmal wird ein Immobilienkauf mit den eigenen Kindern erwogen, um nur die Besteuerung der Anteile für sich zu nutzen. In diesem Fall sind die Anteile der Kinder im Nachlass des verstorbenen Partners tatsächlich nicht steuerpflichtig. ZB würden die Eltern jeweils 1 % der Anteile an der SCI halten, während das oder die Kinder den Rest der Anteile halten.

Bei dieser Konstruktion muss jedoch die Finanzierung der Immobilie berücksichtigt werden. Ein kurzes Beispiel zur Illustration:

Beispiel

Die Eltern A und B haben zwei Kinder (C und D). A und B halten jeweils 1 % an der SCI, während C und D jeweils 49 % halten. Finanziert wurde die Immobilie, deren Kaufpreis 500.000 € betrug, mit Eigenmitteln von A und B in Höhe von jeweils 100.000 €. Weiters wurde ein Kredit in Höhe von 300.000 € aufgenommen.

Der reale Wert der SCI beträgt nunmehr 0 €, da sie zwar Eigentümer einer Immobilie im Wert von 500.000 € ist, jedoch Schulden gegenüber A und B in Höhe von 500.000 € hat, da A und B nicht nur die Eigenmittel zur Verfügung gestellt haben, sondern auch den Kredit zurückzahlen müssen. Die Schulden stellen rein technisch gesehen die „Gesellschafterdarlehen“ dar.

Im Erbfall des A müssen diese Schulden anteilig im Vermögen des Verstorbenen aufscheinen und sind steuerpflichtig.

In unserem Beispiel würde der Nachlass von A 1 % der Anteile an der SCI (mit einem Wert von 0 €) und eine Forderung gegen die SCI (mit einem Wert von 250.000 €) umfassen. Dies bildet sodann die steuerliche Bemessungsgrundlage.

In dieser Konstellation besteht der Steuervorteil darin, dass die Bemessungsgrundlage mehr oder weniger „fix“ ist, im Gegensatz zu einer Immobilie, die zum Wert am Tag des Todes geschätzt wird. Achtung: Das französische Finanzamt ist der Ansicht, dass die Gründung einer SCI nicht nur dazu dienen sollte, steuerrechtliche Vorteile zu verschaffen. Es muss also nachgewiesen werden, dass die SCI nicht fiktiv ist, was die Durchführung von recht aufwendigen und manchmal kostspieligen Formalitäten erfordert: jährliche Hauptversammlung, Veröffentlichung des Jahresabschlusses etc.

Um die Steuerpflicht gering zu halten, besteht auch die Möglichkeit, Anteile der SCI bereits zu Lebzeiten zu verschenken. Das französische Steuerrecht sieht nämlich alle 15 Jahre attraktive Freibeträge vor, die sich für Kinder auf 100.000 € pro Kopf und Elternteil belaufen.

Werden daher Anteile an drei Kinder verschenkt, bedeutet dies bereits eine steuerfreie Schenkung in Höhe von 600.000 €, die nach 15 Jahren wiederholt werden kann. Im Erbfall könnte die SCI daher bereits vollends auf die Kinder übertragen worden sein.

Die erworbene Immobilie kann den zukünftigen Erben auch bereits zu Lebzeiten des Erblassers geschenkt werden, welcher sich im Gegenzug ein Nutzungsrecht einräumen lassen kann. Der Vorteil liegt hierbei darin, dass der kapitalisierte Wert des Nutzungsrechts vom Wert der Immobilie im Zeitpunkt der Schenkung in Abzug gebracht werden kann, wodurch sich der Verkehrswert der Immobilie erheblich reduzieren kann.

Auf den Punkt gebracht

In Frankreich vollzieht sich der Immobilienerwerb zumeist in zwei Etappen: die Unterzeichnung eines Vorvertrags und die nachfolgende Unterzeichnung des Kaufvertrags, wobei zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentum an den Käufer übergeht. Im Erbfall kann die Weitergabe der Immobilie steuerlich optimiert werden, wobei die französische Erbschaftssteuer jedenfalls anfällt und nicht umgangen werden kann.

Bompard, A. (2022): Der Immobilienerwerb in Frankreich, in: immo aktuell, 4. Jahrgang, Nr. 4, S.202-204.

[1]Art 1124 des französischen code civil. [2]Art 1589 des französischen code civil. [3]Art 1114 des französischen code civil. [4]Verordnung (EU) 650/2012 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. 7. 2012 über die Zuständigkeit, das anzuwendende Recht, die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen und die Annahme und Vollstreckung öffentlicher Urkunden in Erbsachen sowie zur Einführung eines Europäischen Nachlasszeugnisses (Erbrechtsverordnung), ABl L 201 vom 27. 7. 2012, S 107.