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Montag, 04. September 2023

Folgen einer Punktation beim Liegenschaftskauf

Für so manchen Käufer einer Liegenschaft ist deren laufender Ertrag eine wichtige Voraussetzung, um diese überhaupt erst zu erwerben. Der Käufer hat in einem solchen Fall grundsätzlich bereits ab Zustandekommen des Kaufvertrags einen Anspruch auf Herausgabe der vereinnahmten Mietzinse, sofern dies vertraglich vorgesehen ist und der Bestandnehmer der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Dieselben Rechtsfolgen treten jedoch bereits bei einer Punktation ein, und zwar unabhängig davon, ob in der Folge eine weitere Vertragsurkunde (Kaufvertrag) errichtet und im Grundbuch einverleibt wird.

1. Sachverhalt

Die Klägerin mietete jahrelang vom Beklagten ein Grundstück auf einer Liegenschaft, auf der sich zwei Grundstücke befanden. In der Folge unterbreitete der Beklagte der Klägerin am 30. 10. 2008 das unwiderrufliche schriftliche Anbot, die gesamte Liegenschaft zu erwerben, wobei dieses Anbot auch für einen von der Klägerin namhaft gemachten Dritten gelten würde. Mit diesem Anbot würde der Beklagte der Klägerin bis 31. 12. 2025 im Wort stehen. In diesem Anbot war bereits ein mit 100 € pro Quadratmeter fix verzinster Kaufpreis enthalten, wobei der Beklagte jedoch die Möglichkeit hatte, binnen 120 Tagen ab Annahme des Anbots durch die Klägerin oder einen von ihr namhaft gemachten Dritten einen Referenzkaufvertrag vorzulegen, der einen höheren Quadratmeterpreis aufweist. Sollte der Beklagte jedoch keinen näher konkretisierten Referenzkaufvertrag mit einem Kaufpreis von mehr als 100 € pro Quadratmeter vorlegen können, so verpflichtete er sich, den dem Anbot angeschlossenen Kaufvertrag mit einem Kaufpreis in Höhe von 100 € pro Quadratmeter grundbuchsfähig zu unterfertigen. Diese grundbuchsfähige Unterfertigung des Kaufvertrags sollte nach Festlegung des endgültigen Kaufpreises innerhalb von 14 Tagen durch beide Parteien erfolgen, sofern die im Vertrag vereinbarte Ausstiegsklausel nicht in Anspruch genommen werden würde.

Ein von der Klägerin namhaft gemachter Dritter nahm das Kaufanbot am 15. 4. 2011 an. In der Folge wurde die Ausstiegsklausel des dem Anbot angeschlossenen Kaufvertrags derart modifiziert, dass der Beklagte sich verpflichtete, den dem Anbot angeschlossenen Kaufvertrag bis längstens 7. 9. 2011 zu unterfertigen, sofern er bis dahin keinen geeigneten Referenzkaufvertrag vorlegen würde.

Am 18. 8. 2011 legte der Beklagte fünf Referenzkaufverträge vor. Vier der fünf erwiesen sich unstrittig als ungeeignet. Der verbleibende Referenzkaufvertrag hatte eine Liegenschaft zum Gegenstand, auf der ein Stahlbauunternehmen betrieben wurde. Der Kaufpreis dieser Liegenschaft betrug 6.831.246,41 € für 6.703 m2, wobei jedoch der Wert der auf der Liegenschaft errichteten Baulichkeit nicht ausgewiesen war. Da sich die Parteien hinsichtlich des Kaufpreises nicht einig wurden, klagte der Beklagte den namhaft gemachten Käufer auf Unterfertigung des Kaufvertrags mit einem Kaufpreis in Höhe von 28.140.757,14 €, in eventu zu einem Kaufpreis von 26.943.038,22 €. Der Beklagte bestritt die Eignung des vom Beklagten vorgelegten Referenzkaufvertrags und erhob am 16. 12. 2014 Widerklage. Sein Begehren: Der Beklagte solle schuldig erkannt werden, den seinerzeit dem Anbot angeschlossenen Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 1.695.862,58 € abzuschließen. Der namhaft gemachte Dritte obsiegte. Es wurde letztendlich rechtskräftig festgestellt, dass der vom Beklagten vorgelegte Referenzkaufvertrag tatsächlich nicht geeignet war, dem Beklagten die Möglichkeit zur wirksamen Preisbestimmung zu eröffnen. Der Beklagte habe sich vertragswidrig verhalten. Am 12. 9. 2017 wurde sodann auf exekutivem Wege die Vormerkung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft mit Beschluss bewilligt.

Sämtliche aus diesem Verfahren resultierenden Ansprüche trat der namhaft gemachte Dritte der Klägerin zum Inkasso ab. Diese forderte sodann vom Beklagten die Zahlung von 294.596,97 €. Sie argumentierte, der Beklagte sei mangels Vorlage eines geeigneten Referenzkaufvertrags bereits im Jahr 2011 dazu verpflichtet gewesen, den dem Anbot angeschlossenen Kaufvertrag grundbuchsfähig zu unterfertigen. Daher seien sämtliche von ihr bezahlten Mieten für den Zeitraum 2011 bis 2017 zu Unrecht dem Beklagten zugeflossen. Rechtmäßiger Eigentümer sei demnach seit 2011 der von ihr namhaft gemachte Dritte gewesen. Der Beklagte sei daher nur Scheinvermieter gewesen. Die Klägerin stützte sich auf Bereicherungs und Schadenersatzansprüche.

Mit ihrer Klage unterlag die Klägerin im ersten Rechtsgang. Das Erstgericht argumentierte, dass das Vorverfahren zwischen dem Beklagten und dem namhaft gemachten Dritten erst mit Urteil im Jahr 2017 rechtskräftig abgeschlossen war, wodurch der dem Anbot angeschlossene Kaufvertrag erst ab diesem Zeitpunkt als unterfertigt anzusehen gewesen sei. Die Klägerin habe damit zu Recht und schuldbefreiend an den Beklagten bezahlt. Das Berufungsgericht hob diese Entscheidung jedoch auf und verwies zurück an das Erstgericht mit folgender Begründung: Zwar würden der Klägerin keine eigenen Ansprüche zukommen, der namhaft gemachte Dritte habe jedoch seit dem 7. 9. 2011 sehr wohl Anspruch auf die Nutzungen der Liegenschaft (Mietzinse) gehabt, weshalb ihm ein Anspruch auf Herausgabe der Mietzinse nach § 1041 ABGB zustehe.

Im zweiten Rechtsgang erkannte das Gericht den an die Klägerin abgetretenen Anspruch nach § 1041 ABGB als zu Recht an und gab der Klage statt. Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung.

2. Rechtliche Überlegungen

 § 1041 ABGB lautet:

„Wenn ohne Geschäftsführung eine Sache zum Nutzen eines Andern verwendet worden ist; kann der Eigenthümer sie in Natur, oder, wenn die nicht mehr geschehen kann, den Werth verlangen, den sie zur Zeit der Verwendung gehabt hat, obgleich der Nutzen in der Folge vereitelt worden ist.“

§ 1041 ABGB gewährt somit einen Ausgleich, wenn eine Sache zum Nutzen eines anderen verwendet wurde. Dies setzt daher voraus, dass ein Nichtberechtigter Vorteile aus der Verwendung einer Sache gezogen hat, die ihm rechtlich nicht zustehen.[1] Beachtet werden muss jedoch, dass sich § 1041 ABGB nicht auf die Verwendung körperlicher Sachen beschränkt, eine Sache ist vielmehr iSd § 285 ABGB zu verstehen. Unter Sachen werden daher auch Forderungen verstanden, sodass auch Forderungen auf Herausgabe ungerechtfertigt vereinnahmter Mietzinse unter § 1041 ABGB zu subsumieren sind. So ist im umgekehrten Fall auch unstrittig, dass ein Vermieter gegen einen mit der Rückstellung des Bestandobjekts in Verzug befindlichen Mieter Benützungsentgelt nach § 1041 ABGB begehren kann.[2]

Da der Beklagte im vorliegenden Fall tatsächlich keinen geeigneten Referenzkaufvertrag vorlegen konnte, liegt die Schlussfolgerung nahe, dass sich der Beklagte, so wie vertraglich vereinbart, rechtswirksam verpflichtete, bis 7. 9. 2011 den dem Anbot angeschlossenen Kaufvertrag grundbuchsfähig zu unterfertigen. Der Kaufvertrag sah ua vor, dass ab dem Tag der Unterfertigung Besitz, Genuss, Vorteil, Last und Gefahr auf den Käufer übergehen sollten, sodass der namhafte gemachte Dritte ab diesem Zeitpunkt, nämlich dem 7. 9. 2011, auch einen Anspruch auf die vereinnahmten Mieten gehabt hätte. Da die Mieteinnahmen jedoch weiterhin dem Beklagten zuflossen, sei diese ungerechtfertigte Bereicherung gestützt auf § 1041 ABGB herauszugeben. Dies war auch die vom Erstgericht im Zweitgang verfolgte Rechtsmeinung, die das Berufungsgericht bestätigte, jedoch vom OGH anders beurteilt werden sollte.

3. Entscheidung des OGH vom 18. 5. 2022, 1 Ob 130/21f

Der OGH befasste sich in der Folge hauptsächlich mit zwei Problemkreisen, die für die rechtliche Klärung des Sachverhalts notwendig waren –einerseits, wie die Vereinbarung, die zwischen dem Beklagten und dem namhaft gemachten Dritten zustande gekommen war, rechtlich einzuordnen sei, zu welchem Zeitpunkt sie rechtswirksam zustande gekommen sei und ob bzw wann der namhaft gemachte Dritte objektiv den Willen geäußert habe, an der Vereinbarung weiterhin festzuhalten, und andererseits, auf welche rechtliche Grundlage die Herausgabe der vom Beklagten vereinnahmten Mietzinse rechtswirksam gestützt werden könnte.

Zunächst stellte der OGH fest, dass es sich bei der zwischen dem Beklagten und dem namhaft gemachten Dritten zustande gekommenen Vereinbarung um eine Punktation handelte.

§ 885 ABGB sieht hierzu vor:

„Ist zwar noch nicht die förmliche Urkunde, aber doch ein Aufsatz über die Hauptpunkte errichtet und von den Parteien unterfertigt worden (Punktation), so gründet auch schon ein solcher Aufsatz diejenigen Rechte und Verbindlichkeiten, welche darin ausgedrückt sind.“

Bei einer Punktation handelt es sich daher bereits um den Hauptvertrag, der zur Erfüllung verpflichtet. Sie unterscheidet sich demnach sowohl vom Vorvertrag, der erst zum Abschluss des Hauptvertrags verpflichtet, als auch von der Option, welche lediglich einem der Vertragspartner ein einseitiges Gestaltungsrecht einräumt. Dass sich der Beklagte und der namhaft gemachte Dritte in der erzielten Einigung die Errichtung der endgültigen Vertragsurkunde in einverleibungsfähiger Form vorbehalten hatten, reduzierte die Vereinbarung dennoch nicht auf einen Vorvertrag.[3] Vielmehr könne in einem solchen Fall vom Verkäufer die Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft begehrt werden, ohne dass von diesem die Unterfertigung einer (weiteren) schriftlichen Vertragsurkunde begehrt werden müsste.[4]

Damit diese Punktation jedoch rechtliche Wirksamkeit entfalten konnte, war der OGH gehalten, eine Vertragsergänzung vorzunehmen. Die zwischen dem Beklagten und dem namhaft gemachten Dritten abgeschlossene Vereinbarung sah nämlich nicht vor, was für den Fall zu gelten habe, wenn der Beklagte einen ungeeigneten und den Anforderungen nicht entsprechenden Referenzkaufvertrag vorlegen würde. Weder sprach das vom Beklagten erstellte Anbot darüber, noch wurde dies zwischen den Parteien erörtert. Der OGH hatte daher im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung zu prüfen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien für diesen Fall vereinbart hätten.[5] Er kam dabei zu dem Ergebnis, dass diese keine abweichenden Rechtsfolgen vorgesehen hätten, da es den Parteien augenscheinlich nur auf die objektive Übereinstimmung einer als Referenzkaufvertrag vorgelegten Urkunde mit den festgelegten Eignungskriterien angekommen wäre. Dies wäre das einzig ausschlaggebende Element gewesen. Der OGH hielt somit fest, dass der Zeitpunkt der Übergabe mit spätestens 7. 9. 2011 festgelegt wurde, und zwar auch im Falle der Beibringung eines ungeeigneten Referenzkaufvertrags. Der für die Einverleibung im Grundbuch notwendige Titel lag somit am 7. 9. 2011 rechtswirksam vor.

Gemäß § 431 ABGB geht Eigentum an Liegenschaften mit der Einverleibung im Grundbuch über und tritt der Erwerber einer Liegenschaft gemäß § 1120 ABGB in die Position des Bestandgebers ein. Grundsätzlich kommt es damit auf die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch an, womit der Erwerber in ein Bestandverhältnis eintritt und zur Einhebung der Mietzinse legitimiert ist.[6] Rechtlich unstrittig ist jedoch, dass der Erwerber einer Liegenschaft im Wege der Vertragsübernahme bereits vor Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch eintritt, wenn ihm der Verkäufer im Vertrag Besitz, Verwaltung und Nutzung überträgt und der Bestandnehmer der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt.[7]

Zum einen stellte der OGH fest, dass die Klägerin im gesamten Verfahren nie behauptet hatte, der Vertragsübernahme durch den namhaft gemachten Dritten zumindest schlüssig zugestimmt zu haben. Sie habe auch nicht geltend gemacht, vom Forderungsübergang verständigt bzw vom namhaft gemachten Dritten aufgefordert worden zu sein, nunmehr an ihn leisten zu müssen. Bis zur Verständigung einer Zession leistet der Schuldner jedoch zu Recht an den Altgläubiger,[8] wodurch die Bezahlung der Mietzinse seitens der Klägerin an den Beklagten für sie schuldbefreiende Wirkung entfaltete. Allfällige Bereicherungsansprüche würden somit nicht bestehen, da die Forderung auf vertragliche Ansprüche gestützt werden kann. Dies war der einzige Punkt, mit dem der Beklagte mit seinem Rechtsmittel an den OGH durchdrang. Dieser vom OGH vertretenen Ansicht ist zu folgen, denn auch wenn die Klägerin den Dritten selbst namhaft machte und im Verfahren vorbrachte, der namhaft gemachte Dritte sei bereits seit dem Jahr 2011 zur Einhebung der Mietzinse legitimiert gewesen, so könne ihr nicht vorgeworfen werden, sie habe durch Bezahlung der Mietzinse an den Beklagten gemäß § 1432 ABGB wissentlich eine Nichtschuld beglichen. In dem zwischen dem Beklagten und dem namhaft gemachten Dritten erst im Jahr 2017 rechtskräftig beendeten Verfahren hätte schlussendlich genauso gut festgestellt werden können, dass der vom Beklagten beigebrachte Referenzkaufvertrag doch geeignet war, wodurch der namhaft gemachte Dritte tatsächlich erst im Jahr 2017 zur Einhebung der Mietzinse berechtigt gewesen wäre. Diese rechtlich unklare Situation konnte der Klägerin somit nicht zum Nachteil gelangen, weshalb der OGH richtigerweise die Bestimmungen des Zessionsrechts anwandte.

Der OGH hatte schlussendlich noch festzustellen, ob der namhaft gemachte Dritte am Liegenschaftskauf festgehalten hatte oder nicht. Wenn eine Vereinbarung wirksam zustande kommt, jedoch der eine Vertragsteil in der Folge die Leistung verweigert, kann gemäß § 918 Abs 1 ABGB auf Erfüllung der Vereinbarung bestanden oder unter Festsetzung einer angemessenen Nachfrist von der Vereinbarung zurückgetreten werden. Auf Leistung aus der Vereinbarung kann folglich nur dann geklagt werden, wenn feststeht, dass am Weiterbestehen der Vereinbarung festgehalten wird, und wenn der an der Vereinbarung Festhaltende die eigene Leistung bereits erbracht hat oder zumindest leistungsbereit ist. Der OGH hatte daher zunächst zu beurteilen, ob und, wenn ja, zu welchem Zeitpunkt objektiv gesehen klar sein musste, dass der namhaft gemachte Dritte seinen Willen, an der Vereinbarung festzuhalten, wirksam geäußert hatte. Diesen Zeitpunkt machte der OGH mit der vom namhaft gemachten Dritten am 16. 12. 2014 erhobenen Widerklage fest. Zur Leistungsbereitschaft des namhaft gemachten Dritten konnten Feststellungen entfallen, da es nicht nötig ist, die Gegenleistung (den Kaufpreis) dem anderen Teil real (etwa in bar oder durch gerichtliche Hinterlegung) anzubieten, wenn Letzterer zu erkennen gegeben hat, die Gegenleistung ohnehin nicht anzunehmen.[9] Bei der Frage, ab wann dem namhaft gemachten Dritten die Mieteinnahmen grundsätzlich zustanden, stützte sich der OGH auf § 1050 ABGB iVm § 1064 ABGB. § 1064 ABGB verweist hinsichtlich des Übergangs von Gefahr und Nutzen auf die für den Tauschvertrag geltenden Regelungen. Aus § 1050 ABGB ist ersichtlich, dass dem Besitzer die Nutzungen der Sache nur bis zur bedungenen Zeit der Übergabe zustehen. Ab diesem Zeitpunkt gebühren sie dem Übernehmer, wobei neben der übergebenen Sache auch der Zuwachs gebührt. Dazu zählen auch periodisch fällig werdende Zivilfrüchte, wie etwa Mieteinnahmen.[10] Dieser Zeitpunkt sei der 7. 9. 2011 gewesen, wobei erst mit der erhobenen Widerklage am 16. 12. 2014 objektiv klar war, dass der namhaft gemachte Dritte wirksam seinen Willen geäußert hatte, an der Vereinbarung festzuhalten.

Da die von der Klägerin eingeklagten Bestandzinse erst für den Zeitraum ab 1. 9. 2015 begehrt wurden, war der Klage somit stattzugeben.

Auf den Punkt gebracht

Sofern sich über die Hauptpunkte eines Liegenschaftskaufs geeinigt wurde, ist der Kaufvertrag bereits gültig zustande gekommen, ohne dass es noch der Unterzeichnung einer förmlichen Urkunde bedarf. Bereits zu diesem Zeitpunkt hat der Erwerber daher ua bereits Anspruch auf Herausgabe der durch die Liegenschaft vereinnahmten Mietzinse und kann zu dessen Erlangung nicht auf einen späteren Zeitpunkt, nämlich die erst in der Zukunft liegende Unterzeichnung des endgültigen Hauptvertrags, hingehalten werden.

Bompard, A. (2022): Folgen einer Punktation beim Liegenschaftskauf, in: immo aktuell, 4. Jahrgang, Nr. 5, S.254-257.


[1]OGH 5. 6. 2003, 12 Os 15/03. [2]RISJustiz RS0019850. [3]RISJustiz RS0108821; RS0017166. [4]RISJustiz RS0011230; OGH 4. 11. 2013, 1 Ob 140/13i mwN. [5]RISJustiz RS0017758; RS0017791 [T9] = RS0017890 [T2]. [6]RISJustiz RS0108811. [7]Höllwerth in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht I (2018) § 1129 ABGB Rz 41; RISJustiz RS0021129; RS0020899. [8]§ 1395 ABGB; Spitzer/Merz in Schwimann/Kodek, ABGB4 (2014) § 1050 Rz 3.[9]Spitzer/Kodek in Schwimann/Kodek, ABGB4, § 1052 Rz 65. [10]Laimer/Schwartze in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, ABGB – KlangKommentar3 (2019) §§ 1048 bis 1051 Rz 19; Spitzer/Binder in Schwimann/Kodek, ABGB4, § 1050 Rz 3; Apathy/Perner in Koziol/Bydlinski/Bollenberger, ABGB6 (2020) § 1050 Rz 1, jeweils mwN.

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Mag. Adrien Bompard
Co-Founder & Autor
Mag. Adrien Bompard studierte Rechtswissenschaften an der Universität in Wien. Als Jurist und Influencer sorgt er mit lehrreichen und unterhaltsamen Videos rund um das Thema Immobilie für große Begeisterung auf Social-Media. Als Co-Founder von ImmobilienInsights und Autor von Fachbeiträgen in namhaften Medien geht es ihm stets darum, das Thema Immobilien einfach, verständlich und greifbar zu machen.